Ehpad arnaque
Nous vous expliquons comment éviter les arnaques dans un investissement en Ehpad.
Le Guide Du Patrimoine vous explique tous les points clés à analyser avant de concrétiser votre achat en résidence médicalisée :
- Le loyer
- Le bail commercial
- Le renouvellement du bail
- Les articles 605 & 606 du code civil
- Les Travaux de mise en conformité
- Le taux de remplissage
Formulaire de Contact
Ehpad loyer arnaque
Le loyer annoncé avant la vente d'un Ehpad est un élément important.
En effet, c' est lui va qui déterminer la rentabilité du projet et surtout votre appétence à son achat.
Il faut toujours se demander si le prix annoncé est réaliste par rapport à celui que va pratiquer le gestionnaire de la résidence pour personnes âgées.
Afin d'éviter toute arnaque, évitez un loyer trop élevé (dont la rentabilité est supérieure à 5,5 %) et préférez un loyer " raisonnable " qui sera tenu dans les temps par l'exploitant de la résidence médicalisée.
En règle générale, la rentabilité servie sera de :
- 4,4 % à 4,5 % pour un Ehpad neuf (Vefa).
- 4,63 % à 4,7 % pour un Ehpad en externalisation (occasion revendue à la découpe par l'exploitant).
- 4,7 à 5 % pour un Ehpad d'occasion - attention aux risques - entre particuliers.
Ici tous les programmes Ehpad de qualité.
Des questions sur les risques liés aux loyers en Ehpad ou évitez une arnaque, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Ehpad Bail arnaque
Le bail commercial est le lien contractuel entre l'exploitant et l'investisseur.
Il s'agit d'un contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur ou exploitant) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur ou investisseur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière (source Wikipédia).
Afin d'éviter tous problèmes sur votre bail, nous vous invitons à être attentif aux point suivants :
- La date de renouvellement du bail.
- La prise en charge des Art 605 & 606 du code civil.
- La prise en charge des travaux de mise en conformité.
Date de renouvellement du bail
Soyez attentif à la date de renouvellement de votre bail commercial.
Préférez un bail qui vient d'être renouvelé et qui vous garantira un loyer sur une longue période.
Vous l'avez compris, l'arnaque serait d'acheter une chambre médicalisée avec un très fort rendement - supérieur à 6,5 % - dont le bail serait à renouveler dans 1 an !
Car l'exploitant ne manquera pas de revoir à la baisse le loyer au moment de la renégociation.
Il faut donc lui préférer un bail garantissant une rentabilité proche de 4,7 ou 5 % et dont le bail vient d'être renégocié pour 12 ans !
Articles 605 & 606 du code civil
Les fameux articles 605 et 606 du code civil prévoient la prise en charge des petits travaux et des gros travaux de réparation par l'exploitant.
Soyez vigilant, leurs présence est impérative dans votre bail afin d'éviter que des frais d'entretien ou de réparation ne viennent minorer votre rentabilité.
Travaux de mise en conformité
Les travaux de remise en conformité peuvent s'avérer très coûteux et obligatoires pour l'exploitation de votre chambre médicalisée.
Il est important que leur prise en charge soit prévue par l'exploitant.
Des questions sur les arnaques liés au bail en Ehpad ou évitez une arnaque, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Ehpad revente arnaque
Comment éviter les arnaques pour investir dans un Ehpad à la revente, il faudra être attentif aux éléments suivants :
- Qualité de l'exploitant
- Durée du bail
- Rentabilité
- Taux de remplissage
Ici tous les Programmes Ehpad à la revente de qualité.
L'exploitant
C'est l'un des clés pour réussir votre investissement.
En effet, c'est lui qui va garantir le paiement de vos loyers. Et c'est sur lui que repose l'entretien de la résidence.
Mieux vaut donc choisir dans les plus gros exploitants, comme Emeis (Orpea), DomusVi, Clariane (Korian), Gdp Vendome ou Domidep.
Car ils auront les moyens financiers d'honorer leurs obligations.
La durée du bail
Nous l'avons déjà évoqué, il est préférable de choisir un bail qui vient d'être renouvelé.
En effet, 12 ans de tranquillité, cela est plutôt rassurant.
Voir aussi date de renouvellement du bail.
La rentabilité
La rentabilité est l'un des point clés dans ce type d'achat.
Il faudra toujours préférer une rentabilité raisonnable à une rentabilité trop élevée car elle cache souvent des problèmes avec l'exploitant.
En effet, un bon investissement en Ehpad tient compte des intérêts de l'investisseur et de l'exploitant.
Voir aussi Ehpad loyer arnaque
Le taux de remplissage
Le taux de remplissage est un excellent indicateur pour savoir si vous faites une bonne affaire !
En effet, pour éviter toute tromperie demandez le taux de remplissage.
Plus ce dernier est élevé et plus le résidence meublée sera bien exploitée et sera un achat rentable pour vous.
Notons que la moyenne des taux de remplissage dans un établissement d hébergement pour personnes âgées dépendantes est supérieur à 92 % en 2013.
La chambre à la revente doit donc être dans un établissement plein à 92 % !
Des questions pour éviter les arnaques sur les Ehpad à la revente évitez une arnaque, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.