Ehpad bail /
Ehpad bail : comprendre les baux commerciaux.
Maj
Le bail en Ehpad est un contrat qui définit les relations entre un preneur (exploitant) de résidence Médicalisées (exemples : Clariane (Korian), Emeis (Orpea), DomusVi, LNA Santé (Le Noble Age), Colisée, Domidep, APlus Santé, Gdp Vendome, etc.) et bailleur (investisseur).
Un bail Ehpad est donc un contrat de location commercial spécifique signé entre propriétaire aussi appelé bailleur et un exploitant d’Ehpad aussi appelé preneur.
Nous vous rappelons que le bailleur (l'investisseur / propriétaire d'une chambre Ehpad) est celui qui va "donner à bail" au preneur.
Le preneur (exploitant de l'Ehpad) est celui qui prend en location votre chambre médicalisée.
Le preneur est celui qui garantit le bail en Ehpad.
Il a pour activité principale d'exploiter et de gérer l'ensemble immobilier dont dépend le bien loué, sous forme de résidence destinée à l'hébergement des personnes âgées dépendantes (donc un Ehpad), en offrant les locaux d'habitation, en vue de leur utilisation permanente ou temporaire, et en proposant aux résidents un ensemble de services propres à l'hébergement des personnes âgées dépendantes, ainsi que des équipements communs.
Pour ce faire, il se propose de louer les chambres médicalisées auprès des propriétaires afin de les sous-louer librement et de leur offrir, en contrepartie, une garantie de services et de loyers.
Le bailleur s'oblige à respecter la destination des lieux loués et à laisser le preneur y exercer son activité.
Le bailleur adhère complètement à ce principe et consent, pour ce faire, au présent bail.
Pour une acquisition immobilière en Ehpad ou des questions sur le bail Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Formulaire de Contact
Le bail d'un Ehpad définit aussi la durée de relation entre l'investisseur et l'exploitant.
La durée initiale d'un bail en Ehpad est en général de 11 ans et 9 mois pour un investissement Ehpad Neuf (Vefa).
La prise d'effet sera au 30ème jour qui suit la date d'achèvement des travaux de la résidence.
Après cette période il y aura 2 possibilités :
Dans le cas d'une reconduction tacite, le bail sera prolongé pour une nouvelle période.
"...défaut de résiliation à l'issue de cette période initiale, le BAIL se poursuivra par tacite prolongation..."
Dans le cas de la création d'un nouveau bail, l'exploitant preneur vous proposera de signer un nouveau bail.
Et vous pourrez accepter , négocier cette proposition ou tout simplement refuser.
Dans le cas d'un refus, vous serez en reconduction tacite.
Le Guide Du Patrimoine vous propose de vous guider dans ces choix.
Plus d'informations sur la durée du bail en Ehpad contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
En pratique il n'est pas rare que le gestionnaire de la résidence vous propose à la fin du premier bail un nouveau bail commercial.
Beaucoup d'investisseurs sont un peu perdus à ce moment là, Le Guide Du Patrimoine vous propose d'analyser votre situation au cas par cas.
Le Guide Du Patrimoine note qu'il ne faut pas signer la proposition d'un nouveau bail sans un conseil éclairé.
Toutes les informations sur la renégociation du bail commercial en EHPAD, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Il est prévu dans le bail commercial d'une chambre en Ehpad un certain nombre de services (prestations).
En plus de l'hébergement (destination du bail commercial en Ehpad), on notera les prestations suivantes :
Le Guide Du Patrimoine note que le bail commercial de l'Ehpad prévoit obligatoirement ces services.
Le bail commercial en Ehpad garanti à l'investisseur le montant du payement de son loyer ainsi que sa revalorisation.
C'est l'un des points les plus importants du bail commercial dans un Ehpad.
Le montant du loyer est déterminé contractuellement dans le bail.
L'exploitant a donc une obligation contractuelle de verser le loyer à l'investisseur.
Le bail détermine aussi la revalorisation du loyer.
La revalorisation du loyer en Ehpad est soit en fonction d'un indice (exemple indice Ehpad) , soit fixe *
* en général compris entre 1,5% à 2% / an.
Acquisition de 150 000 € avec une rentabilité de 5 % et une revalorisation de 2 %
Le loyer sera donc de 7 500 € / an - soit
675 € / mois
- 150 000 € X 5 % / 12 mois -
Le loyer sera donc revalorisé l'année suivante de 7 650 €
- 7 500 € + 2 % -
En savoir plus sur le loyer défini dans le bail commercial d'un Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Nous mettons à votre disposition un tableaux résumant une liste des charges & travaux à supporter par le bailleur et le preneur en Ehpad
| Catégorie désignée dans le bail Ehpad | Désignation dans le bail Ehpad | Investisseur Ehpad | Gestionnaire Ehpad |
|---|---|---|---|
| Entretien dans le bail Ehpad | Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d'équipement | Oui | |
| Assurance dans le bail Ehpad | Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers Assurance des parties communes | Oui | |
| Travaux dans le bail Ehpad Article 605 & 606 du code civil |
Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) Menus travaux Petits travaux et d'embellissement (cf. Article 605 du code civil) Mise en conformité |
Oui | |
| Divers dans le bail Ehpad | Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic, ...) et frais de gestion | Oui | |
| Taxe sur les ordures ménagères | Oui | ||
| Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 250 euros) | Oui |
Le Guide Du Patrimoine remarque que parfois l'article 606 du code civil est exclu du bail commercial.
Et sera donc à la charge de l'investisseur.Il faut donc bien lire son bail !
Des questions sur le bail commercial Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Le Guide Du Patrimoine vous présente une liste des meilleurs exploitants d'Ehpad qui proposent tous des baux commerciaux en Ehpad de qualité:
En savoir plus sur les meilleurs exploitants avec les meilleurs baux en Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.