Comment investir dans les EHPAD ?

Retranscription de l'interview radio Radio-immo - Comment investir dans les chambres mécdicalisés Ehpad ?

Lien Interview Comment investir dans les Ehpad ? Par Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre avec Laurent Cohen

Alexandre Bruney
Bonjour à toutes et à tous, investisseurs malins, voici l’heure de votre rendez-vous mensuel consacré à l’investissement immobilier.

Et lors de ce rendez-vous, nous vous proposons de décrypter avec l’aide de notre invité une thématique sur l’immobilier afin de vous donner les meilleures astuces et stratégies.

Alors depuis 2 ans, nous en avons beaucoup entendu parler, que ce soit à cause de scandales liés aux conditions d’hébergement ou au nombre de morts liés au coronavirus.

Nous voulons parler, vous l’avez compris des EHPAD, des Établissements d'Hébergements pour personnes âgées dépendantes.

Gaetan Lefebvre
Alors oui, les EHPAD n’ont pas nécessairement bonne réputation mais elles sont bien utiles parfois lorsqu’il n’y a pas d’autres solutions.

Et ces EHPAD, il faut bien sûr les construire, les maintenir, les exploiter et même parfois les rénover.

Et cela tombe très bien car ce mois-ci nous avons le plaisir d’accueillir Laurent Cohen, spécialiste de l’investissement en EHPAD et directeur commercial de la société Le Guide du Patrimoine et Conseiller en Gestion de Patrimoine.

EHPAD : En quoi consiste cet investissement et comment cela fonctionne-t-il ?

Qu’est-ce qu’un Ehpad ?

Quel est son fonctionnement ?

Alexandre Bruney
Laurent Cohen, bonjour, merci d’avoir accepté notre invitation.

Alors en quelques mots, pouvez-vous nous rappeler ce qu'est un EHPAD et sa différence avec une maison de retraite classique et surtout en quoi consiste un investissement en EHPAD ?

Laurent Cohen
Tout d’abord, laissez-moi vous dire que les Ehpad ont fait leur mue, certe il y a encore des progrès à faire (comme dans tous les secteurs) mais franchement les Ehpad d’aujourd’hui n’ont rien à voir avec les Ehpad d’hier.

Rappelons qu’il y a, à ce jour, un système de notation indépendant qui va examiner les conditions de d’hébergement et la qualité des services fournis.
Certains exploitants comme Clariane (Korian) vont même créer un partenariat avec des grands noms de la gastronomie pour servir des repas d’ultra bonne qualité nutritive : on parlera de « caution Gault & Millau ».

Un Ehpad est un établissement d’hébergement pour personnes âgée dépendantes.
C’est une solution résolument moderne et adaptée pour les personnes dépendantes.

La différence avec une maison de retraite classique est sans doute la notion de dépendance des résidents et les services de qualités offerts.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des chambres médicalisés Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Ehpad : neufs / occasions - quelles sont les rentabilités ?

Gaetan Lefebvre
Nous l’avons dit, l’actualité des EHPAD a été riche si l’on peut dire.
Aujourd'hui, est ce que ce type de produits est demandé et si oui, quelles en sont les raisons et surtout quelle rentabilité peut-on attendre de ce type d'investissement ?

Laurent Cohen
Effectivement, il y a une vraie demande d’investissement sur cette classe d’actif.

Tant sur le marché primaire (les chambres Ehpad neuf) que sur le marché secondaire (les chambres Ehpad revente).

On parlera même de « tension », il y a plus de demande d’investissement de que produits (biens immobiliers à acquérir).
La rentabilité s’établi entre 4 % à 5 % [nette de charge et quasiment net d’impôts] selon la durée du bail restant à courir avant sa reconduction.

Alexandre Bruney
Selon vous, quels sont les avantages d'un investissement en EHPAD par rapport à un investissement dans un bien classique nu ?

Laurent Cohen
Très clairement et sans hésitation :

• La garantie de payement de loyers en Ehpad par le Gestionnaire.
• L’absence de gestion en Ehpad (on ne vous appellera pas pour le moindre travaux).
• La fiscalité (très attractive) des revenus locatifs en Ehpad très avantageuses.
• La solidité des gestionnaires, des Gestionnaires comme Emeis (Orpea) ou Clariane (Korian) qui ont entre 2 et 5 milliards de chiffres d’affaires.

Pour en savoir plus sur les avantages d'un investissement en Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Quels sont les risques d'un investissement en Ehpad ?

Les risques d'un investissement en Ehpad ?

Gaetan Lefebvre
Bien tout cela c'est bien joli, mais si un investissement n'avait pas d'inconvénients, cela se saurait.

Par exemple, nous avons compris que les EHPAD sont gérés par une société au moyen d'un bail commercial.
La viabilité de l'investissement repose sur l'hypothèse que la société de gestion sera pérenne.

Or, vous le savez, plusieurs acheteurs se retrouvent dans des situations dramatiques car la société de gestion de leur EHPAD a fait faillite. Ils doivent ainsi honorer le remboursement du prêt qu'ils ont ne souscrit en n’ayant plus de revenus locatifs.

Qu'en pensez-vous et y a-t-il des issues possibles dans ce type de situation ?

Laurent Cohen
Vous avez une liste de 7 gros gestionnaires en Ehpad , je suis navré mais il ne faudra pas s’en écarter.

D’autant que le « spread », le différentiel de rendement entre un gestionnaire « prime » (un très bon gestionnaire) et un gestionnaire de moindre qualité ne sera de 0.5 %…

Honnêtement pourquoi aller s’embêter pour 0.5 % de plus !
Il ne faut pas être trop appâté par le gain.

Sur un investissement de 150 000 € à 4.5 % cela représenterait un différentiel de 750 € / ans soit rien du tout !

Après, la vraie crainte est surtout le départ du gestionnaire d’une résidence médiaclisée pour personnes âgées dépendantes.
C’est ultra rare vraiment rare mais cela peut arriver.
Pour éviter cela, venez nous voir avant d’investir, nous vous donnerons des conseils précieux.

Enfin, pour répondre à votre question :
en cas de cessation d’activité d’un gestionnaire, il faut de toute urgence fait un état des lieux du bâti et trouver un autre gestionnaire.

Là je salue le travail très constructif d’ACMRM (Association de Copropriétaires en Maisons de Retraites Médicalisées) dont je vous donnerai les coordonnées avec plaisir.

Pour en savoir plus sur les risques d'un investissement en Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Quelles sont les critères d'un bon investissement en Ehpad ?

Les critères d'un bon investissement en Ehpad ?

Alexandre Bruney
Y a-t-il des astuces ou des critères pour sélectionner des sociétés de gestion pérennes ?

Laurent Cohen
Oui bien sûr, prendre les plus gros mais pas que….
Je pense que votre question devrait être comment sélectionner un bon produit Ehpad.

• Un bon gestionnaire
• Un bon état du bâtit, neuf ou d’occasion
• Un bon niveau de loyer (pour l’investisseur et le gestionnaire)
• Un bon bail commercial
• Un nombre de lit à exploiter suffisant

Un bon investissement en Ehpad : c’est tout cela en même temps !

Pour en savoir plus sur les critères d'un bon investissement en chambre médicalisés Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Quelles sont les modalités d'occupation et de charges des Ehpad ?

Gaetan Lefebvre
Autre point, même si on sait que la population de personnes âgées dépendantes est croissante, certains EHPAD ont-ils un taux d'occupation inférieur aux prévisions ?

Même si le loyer est inscrit dans le bail commercial, on s'imagine bien que les conditions devront être revues si l'établissement est vide, non ?

Par exemple, il peut arriver que l'investisseur se retrouve devant le fait accompli, c'est à dire se voir contraint de signer un avenant au bail faisant état d'un loyer revu à la baisse sous peine de voir son gestionnaire disparaître ?

Laurent Cohen
Alors NON, le taux de remplissage en France est de 97.4 %.

Donc les Ehpad sont plein et je vais même aller plus loin. Il manque de lits en France.
A tel point qu’on se retrouve souvent sur liste d’attente.

Donc le taux de remplissage est un des éléments importants dans l’écosystème d’un investissement et va même rassurer l’investisseur car il sait que le gestionnaire fait le plein de résidents.

Alexandre Bruney
D'autre part, même si nous ne sommes pas dans ce scénario, il apparaît malgré tout que le niveau des charges peut se retrouver à la hausse du fait de l'aspect médicalisée de ces résidences et de certaines mises aux normes imposées légalement.
Que conseillez-vous la dessus ?

Laurent Cohen
Il peut y avoir des charges.

Mais je vous rappelle que : c’est l’un des point fort de l’investissement Ehpad, un bail commercial aujourd’hui (dans 99% des cas) prend à sa charge tous les travaux :

• les petits travaux
  (article 605 du code civil)
• les gros travaux
  (article 606 du code civil)
• les travaux de remises aux normes
  par le gestionnaire.
  (mise aux normes)

Pour en savoir plus sur le taux d'occupation et les charges en chambres médicalisés Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Ehpad : une revente facile ?

Comment se passe la revente de sa chambre Ehpad ?

Quelles sont les avantages d’un achat de chambre Ehpad d’occasion ?

Gaetan Lefebvre
Dans certaines situations, l’investisseur peut être amené à revendre, est-ce que c’est relativement facile ?
Existe-t-il un marché secondaire d’occasion et y a-t-il un intérêt pour d’autres investisseurs dans ce marché ?

Laurent Cohen
Pour être complétement transparent avec vous, il faut entre 1 semaine à 3 mois pour revendre une chambre Ehpad.
C’est donc un marché vraiment liquide.

Et oui, il y a un intérêt à investir sur ce marché dit secondaire :

• Livraison immédiate du bien car déjà en exploitation
• Une rentabilité plus élevée entre 4.5 à 5 %
• Une visibilité sur le produit que vous allez acheter.
  Il est devant vous, vous pouvez le visiter et vous pouvez demander les comptes.

Pour en savoir plus sur la revente d'un bien en chambres médicalisés Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.

Y a-t-il un nombre suffisant d'Ehpad pour le nombre de locataire en France ?

Alexandre Bruney
Maintenant passons à la question du mois qui nous est posée par Michel de Boulogne.

On nous parle beaucoup de l'augmentation de la population âgée qui va devoir se loger.
Certes, cette population augmente c'est indéniable, en revanche, le coup d'un logement en EHPAD n'est pas neutre et toutes ces personnes âgées ne pourront pas forcément se payer ce type de logement avec les prestations associées.
Y a-t-il donc un niveau maximum de création d'établissements de type EHPAD au-dessus duquel nous ne trouverons plus de locataire ?
Comment savoir si on est proche de cette limite ?

Laurent Cohen
Michel de Boulogne a raison à condition de ne pas confondre le 3ème âge et le 4ème âge dépendant.

Il ne faut donc pas confondre la Résidence service séniors (qui correspond plus au 3ème âge) et les Ehpad avec un "D" pour dépendance.

Effectivement en Résidence séniors, il y a beaucoup d’offres sur le marché, certains diront beaucoup trop, il faut être ultra sélectif sur les emplacements.
Et cette offre sera confronté à une réalité du prix de location.

En Ehpad c’est plus un hébergement de fin de vie avec des résidents qui resteront quelques mois (de 2 à 5 ans en moyenne) et qui auront les moyens financiers de le faire.
Donc en Ehpad on est très loin de « cette limite »

Gaetan Lefebvre
Eh bien merci Laurent Cohen, nous rappelons à nos auditeurs que vous êtes spécialiste de l’investissement en EHPAD et directeur commercial du Guide du Patrimoine.

Quant à nous, nous vous donnons rendez-vous le mois prochain pour découvrir un nouveau thème. En attendant, vous pouvez nous retrouver sur le site construire-sa-retraite.com dans lequel vous pourrez découvrir plein d’investissements malins.

Et n’oubliez pas, demain se décide aujourd’hui, ne passez pas à côté des bonnes occasions en suivant les bons conseils de nos invités.

Pour plus de renseignements sur les investissements en chambres Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.