Ehpad bail /
Ehpad bail : comprendre les baux commerciaux.
Maj
Le bail Ehpad est un bail commercial en Ehpad qui définit les relations entre l'exploitant de la résidence Médicalisées (exemples : Clariane (Korian), Emeis (Orpea), DomusVi, LNA Santé (Le Noble Age), Colisée, Domidep, APlus Santé, Gdp Vendome, etc.) et l'investisseur.
Le preneur à bail sera l'exploitant et le bailleur l'investisseur (qui achète le logement en LMNP Ehpad).
Le Guide Du Patrimoine vous explique le préambule du bail commercial en Ehpad.
Nous vous rappelons que le bailleur (l'investisseur / propriétaire d'une chambre Ehpad) est celui qui va "donner à bail" au preneur.
Le preneur (exploitant de l'Ehpad) est celui qui prend en location votre chambre médicalisée.
Le preneur est celui qui garantit le bail en Ehpad.
Il a pour activité principale d'exploiter et de gérer l'ensemble immobilier dont dépend le bien loué, sous forme de résidence destinée à l'hébergement des personnes âgées dépendantes (donc un Ehpad), en offrant les locaux d'habitation, en vue de leur utilisation permanente ou temporaire, et en proposant aux résidents un ensemble de services propres à l'hébergement des personnes âgées dépendantes, ainsi que des équipements communs.
Pour ce faire, il se propose de louer les chambres médicalisées auprès des propriétaires afin de les sous-louer librement et de leur offrir, en contrepartie, une garantie de services et de loyers.
Le bailleur s'oblige à respecter la destination des lieux loués et à laisser le preneur y exercer son activité.
Le bailleur adhère complètement à ce principe et consent, pour ce faire, au présent bail.
Pour une acquisition immobilière en Ehpad ou des questions sur le bail Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Formulaire de Contact
Le bail d'un Ehpad définit aussi la durée de relation entre l'investisseur et l'exploitant.
La durée de bail est en général de 11 ans et 9 mois pour un investissement Ehpad Neuf (Vefa) avec une prise d'effet au 30ème jour qui suit la date d'achèvement des travaux de la résidence.
La durée de bail sera de 10 ans pour une reconduction (ou nouveau bail) pour un Ehpad revente (ou occasion) avec une prise d'effet le jour de la signature de l'acte notarié.
Tous les baux commerciaux en Ehpad ont, en général, la même durée, ce qui est une protection pour l'investisseur.
Plus d'informations sur la durée du bail en Ehpad contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Il est prévu dans le bail commercial d'une chambre en Ehpad un certain nombre de services (prestations).
En plus de l'hébergement (destination du bail commercial en Ehpad), on notera les prestations suivantes :
Le Guide Du Patrimoine note que :
Le bail commercial de l'Ehpad prévoit obligatoirement ces services.
Il est possible de récupérer la TVA sur les loyers servis.
Cette dernière est de 5,5 % pour les Ehpad.
Le Guide Du Patrimoine note que régulièrement le loyer est exprimé hors TVA et avec la TVA sur le bail commecial
Il est possible de récupérer la TVA sur son investissement en Ehpad, lors de son acquisition dans le neuf.
Cette dernière est de 20 % pour les Ehpad.
Dans le cadre d'un Ehpad, la destination est l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées valides et/ou dépendantes.
D'autres questions sur la TVA en Ehpad contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Le bail commercial en Ehpad garanti à l'investisseur le montant du payement de son loyer ainsi que sa revalorisation.
C'est l'un des points les plus importants du bail commercial dans un Ehpad.
Le montant du loyer est déterminé contractuellement dans le bail.
L'exploitant a donc une obligation contractuelle de verser le loyer à l'investisseur.
Le bail détermine aussi la revalorisation du loyer.
La revalorisation du loyer en Ehpad est soit en fonction d'un indice (exemple indice Ehpad) , soit fixe (exemple 2% / ans).
Acquisition de 150 000 € avec une rentabilité de 5 % et une revalorisation de 2 %
Le loyer sera donc de 7 500 € / an - soit
675 € / mois
- 150 000 € X 5 % / 12 mois -
Le loyer sera donc revalorisé l'année suivante de 7 650 €
- 7 500 € + 2 % -
En savoir plus sur le loyer défini dans le bail commercial d'un Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.
Nous mettons à votre disposition un tableaux résumant tous les détails d'un bail en Ehpad
| Catégorie désignée dans le bail Ehpad | Désignation dans le bail Ehpad | Investisseur Ehpad | Gestionnaire Ehpad |
|---|---|---|---|
| Entretien dans le bail Ehpad | Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d'équipement | Oui | |
| Assurance dans le bail Ehpad | Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers Assurance des parties communes | Oui | |
| Travaux dans le bail Ehpad Article 605 & 606 du code civil |
Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) Menus travaux Petits travaux et d'embellissement (cf. Article 605 du code civil) Mise en conformité |
Oui | |
| Divers dans le bail Ehpad | Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic, ...) et frais de gestion | Oui | |
| Taxe sur les ordures ménagères | Oui | ||
| Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 250 euros) | Oui |
Le Guide Du Patrimoine remarque que parfois l'article 606 du code civil est exclu du bail commercial.
Et sera donc à la charge de l'investisseur.Il faut donc bien lire son bail !
Des questions sur le bail commercial Ehpad, contactez-nous au 01 89 16 15 00 (appel non surtaxé) ou en remplissant le formulaire.